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原创2019年上半年300城土地财政收入增加16%,房价要怎样跌?

admin 2019-10-04 258人围观 ,发现0个评论

近来,我国指数研究院发布了《我国300城市土地市场买卖情报(2019年1-6月)》。计算数据显现,1-6月全国300城市土地成交面积47083万平方米,同比下滑4%,出让金总额近2.25亿元,同比上涨16%。

各城市土地财务收入排名状况

提到土地财务收入,或许咱们都会把它跟一个城市的GDP总量放在一同,在咱们的知道的傍边,一个城市的GDP总量越高,经济越兴旺,房价对应的也会比价高,所以土地更好卖,因而土地财务收入会更高。可是经过数据计算成果来看,土地财务收入跟一个城市的经济体量并没有直接的联络。

下图是2019年上半年全国财务收入50强排名

依据这个计算成果,从成交额来看,杭州的土地出让金是全国最高的,2019年上半年的土地出让金到达了1423亿元,比第二名的武汉多出了474亿,可见杭州土地财务收入是比较生猛的,而最终一位是江苏镇江,2019年上半年土地财务收入是81亿元。

从成交面积来看,天津的出让面积是全原创2019年上半年300城土地财政收入增加16%,房价要怎样跌?国最高的,201原创2019年上半年300城土地财政收入增加16%,房价要怎样跌?9年上半年土地出让面积到达1378万平米;而出让面积最小的是深圳市,2019上半年土地出让面积只要31万平米,这个成交面积不只远远低于武汉、天津、杭州等城市,也远低于北京、上海、广州等其他一线城市。2019年上半年北京的成交面积是295万平米,成交额是933亿;上海的成交面积是582万平米,成交额是687亿;广州的成交面积是577万平米,成交额是583亿。

土地财务不断上升,房价要怎样跌?

最近几年我国许多城市的房价都呈现了不同程度的上涨,部分城市年涨幅乃至能够到达20%以上,比方下图是2018我国一些首要城市房价涨幅排名:

2018年我国70个首要城市傍边新房房价同比上涨的城市到达69个,只要厦门呈现跌落,并且跌幅只要0.4%,能够忽略不计。在这些城市傍边,涨幅10%以上的城市到达40个,占比57%,其间西安、海口、呼和浩特等城市的涨幅超过了20%。

那究竟是什么原因原创2019年上半年300城土地财政收入增加16%,房价要怎样跌?促进这些城市的房价上涨这么快呢?莫非是简略的市场需求?

咱们不否定市场需求是推进这些房价上涨的重要原因之一,比方2018年西安新增的户籍人口就到达70万以上,新增这原创2019年上半年300城土地财政收入增加16%,房价要怎样跌?么多人口肯定会带来楼市的需求,然后带动房价的上涨。可是我以为楼市的需求仅仅房价上涨的一个原因之一,肯定不是仅有的额原因,除了需求之外,各城市房价上涨跟土地财务有着千丝万缕的联系,由于现在许多城市的财务收入对土地有严峻的依靠。

下图是2018年我国各城市土地依靠排名状况:

2018年杭州土地财务依靠度到达了133.9%,土地依靠度究竟50%以上的城市到达12个,此外大部首要城市的土地依靠度都是保持在20%以上。

咱们再来看下2019年上半年土地出让金面积前十的城市与房价涨幅的联系。

下图是国家计算局计算的2019年5月70个大中城市新建商失业保险金领取条件品住宅出售价格指数:

咱们再结合2019年上半年土地出让面积前10的城市来看下他们的房价上涨状况

天津、2019年上半年土地存储让面积1387万平米,2019年5月份房价同比添加2.1%;

武汉、2019年上半年土地存储让面积1144万平米,2019年5月份房价同比添加14.8%;

西安、2019年上半年土地存储让面积921万平米,2019年5月份房价同比添加24.4%;

重庆、2019年上半年土地存储让面积883万平米,2019年5月份房价同比添加13.3%;

杭州、2019年上半年土地存储让面积799万平米,2019年5月份房价同比添加8.5%;

青岛、2019年上半年土地存储让面积796万平米,2019年5月份房价同比添加13.2%;

南京、2019年上半年土地存储让面积756万平米,2019年5月份房价同比添加4%;

昆明、2019年上半年土地存储让面积734万平米,2019年5月份房价同比添加16.5%;

成都、2019年上半年土地存储让面积703万平米,2019年5月份房价同比添加13.4%;

上海、2019年上半年土地存储让面积582万平米,2019年5月份房价同比添加1.7%;

咱们再来比照下2019年上半年土地出让面积倒数前5的城市的房价上涨状况

深圳、2019年上半年土地存储让面积31万平米,2019年5月份房价同比添加1.2%;

厦门、2019年原创2019年上半年300城土地财政收入增加16%,房价要怎样跌?上半年土地存储让面积87万平米,2019年5月份房价同比添加0.4%;

珠海、2019年上半年土地存储让面积125万平米,2019年5月份房价同比添加-2%;

金华、2019年上半年土地存储让面积125万平米,2019年5月份房价同比添加6.2%;

福州、2019年上半年土地存储让面积127万平米,2019年5月份房价同比添加12.9%;

经过比照土地成交前10城市的房价涨幅和倒数前5的房价涨幅,咱们能够很明显的看出,房价的涨幅跟土地的成交面积是有很大的联系,土地成交量大的大部分城市房价涨幅都比加大,相反土地成交比较低的房价涨幅相比照较小。

这种价格联系跟咱们经济学上所了解的价格与需求的联系有较大的差异。在经济学傍边,供给严峻会导致价格上涨,供给添加会导致价格呈现下降,可是现在我国许多当地土地成交量大不光没有让房价跌落,反而推进了房价的上涨。

这里边究竟是由于房价上涨导致土地需求上涨,仍是有些当地让房价上涨然后土地需求增多,能够多卖土地,然后添加财务收入?这里边我信任咱们都看得很理解。

咱们举一个最简略的比如,咱们说深圳楼市的需求大不大?假如没有约束,我以为深圳将是在全国楼市需求最旺的城市,由于深圳的面积很小,只要不到2000平方公里的面积,而常住人口数量至少在2000万以上,假如依照这个市场规模,土地成交量少,那市场供给会愈加严峻,房价涨幅应该比其他城市高才对。可是咱们看到的恰恰是相反的,这几年跟着深圳房地产调控的加强,土地供给削减,所以最近2年深圳的房价增速是比较慢的,乃至呈现过新房成交价格呈现接连10几个月跌落的状况。

土地是房价最根底的本钱,现在土地价格能占到房价的30%左右,面粉贵了那面包的价格是不或许呈现下降的,假如各当地不能改动对土地财务的严峻依靠程度,那房价下降就这是一句空谈。所以咱们看到,尽管现在许多城市的空置率现已相比照较高,可是房价却让然在不断的往上涨,这是让人看得云里雾里的。

依据西南财经大学的一份调查陈述显现,我国家庭住宅自有率超多半,乡镇区域住宅空置率21.4%,二三线城市空置状况更严峻,其间蕴藏的危险不容忽视。这份名为《2017我国乡镇住宅空置剖析》的陈述指出,2011、2013、2015年和2017年我国乡镇区域住宅空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国乡镇区域有6500万套空置住宅,并且空置率还有进一步添加的或许。

已然现在房子空置这么多,为何土地还卖得那么炽热?房价还在不断上涨,这是无法用经济学的视点去解说的。可是任何经济的开展都是有规则的,供求联系这种经济规则谁也无法改动,假如土地财务得不到有用的处理,那楼市这种变形的供求联系还会持续存在,并且时刻越久蕴藏的危险越大。

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